Theo báo cáo “Xu hướng mới nổi trong bất động sản Châu Á Thái Bình Dương 2023” do PwC và Urban Land Institute (ULI) – viện nghiên cứu và giáo dục liên ngành – thực hiện, Việt Nam xếp thứ 5 trong số các thị trường Châu Á Thái Bình Dương về triển vọng phát triển của thành phố, dựa trên mức độ phổ biến của Việt Nam trong bối cảnh đầu tư nước ngoài mạnh mẽ và liên tục vào các khu công nghiệp địa phương. Các thành phố được xướng tên trong bảng xếp hạng lần lượt là Singapore, Tokyo, Sydney, Seoul…
Cũng theo báo cáo, TP.HCM đã vinh dự cùng với Singapore, Tokyo, Sydney, Osaka, Seoul, Melbourne, Thâm Quyến, Jakarta và Thượng Hải lọt top 10 những thành phố có triển vọng đầu tư bất động sản tốt nhất châu Á – Thái Bình Dương năm 2023.
10 thành phố trong danh sách trên đều có hoạt động đầu tư dẫn đầu khu vực trong năm 2022, và được đánh giá là có chiều sâu về đầu tư, tính thanh khoản cao và phương pháp tiếp cận an toàn. Báo cáo cho biết, mặc dù có tiềm năng mạnh trong phân khúc bất động sản thương mại, nhưng Việt Nam được cho là đã phải chịu ảnh hưởng bất lợi từ việc đóng cửa vì đại dịch COVID-19 khi các doanh nghiệp sản xuất lớn có nhà máy trong nước đã hoặc đang tìm kiếm các cơ sở thay thế như ở Trung Quốc.
Xem thêm: Thị trường bất động sản cuối năm: Nhà đầu tư chờ giảm giá
Singapore, Tokyo và Sydney tiếp tục chiếm giữ ba vị trí đầu tiên. Theo đó, Singapore được hưởng lợi từ việc chuyển hướng vốn khỏi Trung Quốc đại lục và Hồng Kông, những nơi đang phải đối mặt với cuộc khủng hoảng thanh khoản trong lĩnh vực bất động sản và các đợt phong tỏa liên tục để ngăn ngừa Covid-19. Dù các hạn chế đã được nới lỏng ở Hồng Kông, mức giá cả đắt đỏ bậc nhất APAC khiến thị trường này dễ bị tổn thương trong bối cảnh suy thoái và lạm phát cao hiện nay.
Trong khi đó, Tokyo tiếp tục được hưởng mức lãi suất gần bằng 0, đảm bảo chi phí đi vay thấp hơn và bảng cân đối tài chính tích cực hơn.
Các xu hướng bất động sản đáng chú ý tại APAC năm 2023
Dù trong năm 2022, cuộc khủng hoảng kinh tế càn quét toàn cầu tương đối ít ảnh hưởng đến khu vực châu Á – Thái Bình Dương, cùng với việc các thị trường tại APAC – ngoại trừ Trung Quốc – đã bắt đầu dần thoát khỏi ảnh hưởng của Covid-19, thế nhưng mối lo ngại về việc lạm phát cao, lãi suất tăng, mức độ nợ công và khu vực tư nhân không bền vững, cùng với suy thoái kinh tế toàn cầu sắp xảy ra,… của các nhà đầu tư vẫn đang ngày càng sâu sắc.
Điều này đã thúc đẩy họ tự bảo vệ mình theo hai cách chính: Một là, bước ra khỏi thị trường, ngừng mua bất động sản mới; Hai là, chuyển từ đầu tư bất động sản truyền thống sang bất động sản phòng thủ để có sự bảo vệ tốt hơn trong thời kỳ suy thoái.
Thực tế cho thấy, tình trạng đình lạm (kết hợp giữa lạm phát và kinh tế đình trệ) đã tạo ra một môi trường xa lạ với nhà đầu tư khiến nhiều trong số họ phải tạm dừng các hoạt động từ nửa cuối năm 2022 để chờ đợi những diễn biến tiếp theo. Hệ quả dẫn đến là, trong quý 3 năm nay, lượng giao dịch bất động sản tại APAC đã giảm 38% so với cùng kỳ năm ngoái, xuống mức thấp nhất trong vòng 10 năm, theo số liệu của MSCI.
Tuy nhiên, việc chờ đợi cũng không phải là cách hay, cuối cùng, các nhà đầu tư sẽ phải dần thích nghi với thực tế thị trường mới cùng một số thay đổi cơ bản, có thể kể đến như:
- Tỷ suất vốn hóa sẽ giảm
Trải qua nhiều năm được hưởng lợi từ thanh khoản cao và chi phí lãi vay rẻ đã khiến giá bất động sản trong khu vực tăng vọt và lợi tức giảm xuống. Nhưng khi lãi suất bắt đầu tăng trở lại, lợi suất phải tăng tương ứng để duy trì mức chênh lệch trên chi phí nợ hợp lý.
Cho đến nay, quá trình này vẫn diễn ra chậm chạp ở các thị trường APAC, mặc dù cả Úc và Hàn Quốc đang bắt đầu chứng kiến việc mở rộng biên độ tỷ suất vốn hóa. Nhiều chuyên gia kỳ vọng tỷ suất vốn hóa trong khu vực sẽ tăng trung bình từ 100 đến 150 điểm cơ bản vào năm 2023.
Trường hơp ngoại lệ là Nhật Bản, quốc gia được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì mức lãi suất cực thấp. Nhờ đó, Tokyo sẽ trở thành thỏi nam châm thu hút các quỹ đầu tư nước ngoài.
- Nhà đầu tư tìm kiếm các “bất động sản phòng thủ”
Các nhà đầu tư đang hướng đến chiến lược rót vốn vào các bất động sản phòng thủ, đó là những tài sản có chỉ số giá thuê tốt, thời hạn thuê ngắn hơn để điều chỉnh hợp đồng dễ dàng, và mang lại nguồn thu nhập thường xuyên, ổn định. Chúng bao gồm chung cư, khách sạn, nhà ở dành cho người cao tuổi, và nhà ở sinh viên.
Bất động sản hậu cần cũng đáng chú ý, vì thị trường này vẫn thiếu nguồn cung và tiền thuê chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng chi phí kinh doanh của doanh nghiệp. Trong khi đó, các tài sản chuyên biệt như trung tâm dữ liệu, kho lạnh, bất động sản phục vụ khoa học đời sống khá triển vọng, nhưng thường đòi hỏi chất lượng tốt hơn, hợp đồng thuê dài hạn hơn với giá thuê cao hơn.
Xem thêm: Giá thuê căn hộ TP.HCM tăng mạnh vào những tháng cuối năm
- Rủi ro gia tăng ảnh hưởng đến các dự án
Chiến lược built-to-core (xây dựng và nắm giữ bất động sản trong thời gian dài) đã trở nên phổ biến trong những năm gần đây trong môi trường thiếu nguồn cung xây dựng chất lượng cao. Nhưng do chi phí xây dựng và lãi suất tăng cao cùng với triển vọng nhu cầu yếu kém, nhiều dự án mới đã bị tạm dừng xây dựng.
- Các bất động sản truyền thống không còn hấp dẫn
Bất động sản văn phòng thường nhận được nhiều vốn đầu tư nhất trong khu vực, nhưng các quan ngại về nhu cầu sử dụng, đặc biệt là khi xu hướng làm việc từ xa vẫn tiếp diễn, đã khiến chúng trở nên ít hấp dẫn hơn trước. Tuy nhiên, nhu cầu đối với các tòa nhà hiện đại, chất lượng cao vẫn rất mạnh mẽ khi doanh nghiệp tìm cách thu hút nhân viên trở lại văn phòng.
Các nhà đầu tư cũng đang rời khỏi lĩnh vực bán lẻ và chuyển sang các bất động sản thay thế mới như hậu cần. Tuy nhiên, họ vẫn đang cân nhắc các bất động sản bán lẻ có vị trí tốt và đắc địa khi hoạt động mua sắm dần hồi phục.
>>>Xem thêm: Tiến độ tháng 11 dự án Vinhomes Grand Park
