Những ngày qua, chủ đề “Thời hạn sở hữu chung cư” đã nhận được vô số sự quan tâm từ dư luận.
Cụ thể, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư được Bộ đưa ra 2 phương án, phương án một là bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà xác định theo thời hạn sử dụng của công trình, phương án hai là giữ nguyên thời hạn sử dụng như quy định hiện nay, có nghĩa là không quy định niên hạn.
Với hai phương án đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, nhiều tranh cãi đã nổ ra.
Nhiều chuyên gia, lãnh đạo các cơ quan liên quan cho rằng nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Vì điều này sẽ tác động đến giá bán nhà ở theo xu hướng giảm hơn so với sở hữu lâu dài. Từ đó, tạo điều kiện để nhiều người dân có khả năng tài chính trung bình có thể mua nhà, tạo lập được chỗ ở cho bản thân và gia đình.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng phương án đề xuất sử dụng chung cư có thời hạn là hợp lý vì tòa nhà chung cư không tồn tại vĩnh viễn.
“Ngay như quy định đất sử dụng chung cho chung cư hiện nay là hàng trăm, hàng nghìn hộ dân trên cùng thửa đất đó, việc phân chia rất phức tạp. Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây khó khăn cho việc cải tạo chung cư thời gian qua”, ông nói.
Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Luyện Văn Phương cũng cho biết khi thực hiện cải tạo chung cư cũ, các tòa nhà hầu hết đã là chung cư cao tầng, hết khả năng nâng thêm tầng nên sẽ không hiệu quả để thu hút chủ đầu tư tham gia xây mới, cải tạo.
“Do đó, cần quy định thời hạn sở hữu chung cư. Khi tòa nhà hết niên hạn sử dụng, vẫn có thể đấu giá đất nên cư dân vẫn còn quyền sở hữu đất. Thậm chí theo thời gian, lô đất đó có thể gia tăng giá trị”, ông nói.
Xem thêm: Chọn bất động sản như thế nào để an toàn dòng tiền cho nhà đầu tư?
Nếu như các chuyên gia, lãnh đạo các cơ quan liên quan đều ủng hộ nên có thời hạn sở hữu cho chung cư thì phía các đại diện các doanh nghiệp bất động sản lại bày tỏ băn khoăn về quy định này, bởi họ cho rằng điều này có thể ảnh hưởng tâm lý của người mua và thị trường.
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cũng đã có văn bản kiến nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng không nên quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư với tất cả dự án mới. Thay vào đó, nên giữ nguyên quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014, ngoại trừ các trường hợp đặc biệt sở hữu có thời hạn như căn hộ dịch vụ, căn hộ xây để cho thuê,…
Lý giải về kiến nghị này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết kiến nghị không nên quy định thời hạn sở hữu chung cư với tất cả các dự án là để đảm bảo tính thống nhất giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai.
Cũng theo ông Châu, căn hộ chung cư là tài sản có giá trị rất lớn với người dân đô thị, đa số người Việt muốn để lại cho con cháu. Sâu xa hơn, điều này còn đóng vai trò thúc đẩy chính sách khuyến khích người dân lựa chọn sống trong căn hộ cao tầng, phù hợp với Luật Đất đai yêu cầu sử dụng đất hiệu quả với quy hoạch đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 ưu tiên phát triển nhà chung cư.
Vì vậy, ông Châu cho rằng nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư dựa trên thời hạn sử dụng công trình thì sẽ dẫn đến những bất cập, gây tâm lý bất an cho người mua căn hộ và làm thị trường bất động sản nhà ở biến động.
Cùng với đó, Chủ tịch HoREA đã chỉ ra 8 điểm bất cập trong trong án 1 của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) của Bộ Xây dựng khi quy định thời hạn sở hữu chung cư, như sau:
- Một là sẽ làm tăng gánh nặng cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh và cấp huyện. Nguyên nhân là do phát sinh thêm các thủ tục hành chính như kiểm định, gia hạn quyền sở hữu, bên cạnh đó còn phát sinh thêm chi phí, tăng gánh nặng tài chính cho xã hội.
- Hai là đề xuất thời hạn sở hữu chung cư dựa trên căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng có thể dẫn đến sự nhầm lẫn giữa quyền sở hữu nhà chung cư với thời hạn sử dụng của nhà cung cư đã được quy định trong Luật Xây dựng.
Bởi tất cả các công trình xây dựng đều có niên hạn sử dụng phụ thuộc vào các yếu tố như chất lượng xây dựng, việc quản lý, sử dụng, bảo trì công trình. Tuy nhiên, đây không nên làm căn cứ để giới hạn quyền sở hữu nhà chung cư bởi hai phạm trù này hoàn toàn khác nhau. Trong thực tế, chung cư hết thời hạn sử dụng sẽ phải phá dỡ để xây dựng lại có thể thực hiện theo cơ chế, chính sách đã quy định rõ tại Nghị định số 69 năm 2021.
- Ba là không nên vì những vướng mắc trong việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ mà quy định thời hạn sở hữu chung cư. Bởi nguyện vọng của người dân là mong muốn được sở hữu nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài.
Chủ tịch HoREA cho rằng, quyền sở hữu căn hộ chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài không gây ra những khó khăn vướng mắc trong quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà ở chung cư cũ. Nguyên nhân gây ra những khó khăn như hiện nay chủ yếu là chưa có cơ chế đồng bộ để giải quyết thỏa đáng giá bồi thường cho người dân phải sát với giá thị trường, chưa có sự hỗ trợ thỏa đáng và nơi tái định cư cho các chủ sở hữu chung cư tại nơi ở mới sẽ tốt hơn nơi ở cũ.
Nghị định số 69 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới chỉ bắt đầu quy định đầy đủ các cơ chế, chính sách có tính khả thi và phù hợp với thực tiễn và trên thực tế thì các địa phương và đưa vào áp dụng kể từ ngày 1/9/2021. Sau 1 năm áp dụng trong thực tiễn nên Nghị định này cần tiếp tục thực hiện để phát huy hiệu quả tốt hơn.
- Bốn là tại khoản 1 Điều 30 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định gia hạn thời hạn sở hữu theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định dẫn đến nghịch lý quyền sở hữu nhà chung cư bị lệ thuộc vào kết luận kiểm định của một đơn vị tư vấn kỹ thuật xây dựng, bao gồm cả tình huống đất xây dựng khu chung cư được sử dụng ổn định lâu dài.
Do đó, phương án đề xuất của Bộ Xây dựng chưa chặt chẽ, chưa đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật.
- Năm là, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư dẫn đến sự phân biệt về quyền sở hữu nhà ở. Trong khi nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất ở như biệt thự, nhà phố được công nhận sở hữu không xác định thời hạn thì nhà chung cư chỉ được công nhận sở hữu có thời hạn. Điều này có thể làm lợi cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng và gây cản trở việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị.
- Sáu là quy định về thời hạn sở hữu chung cư có thể khiến nhiều người bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất ở, khiến giá biệt thự, nhà phố bị đẩy lên cao tạo sự chênh lệch lớn về giá giữa các phân khúc bất động sản.
- Bảy là chính sách quy định thời hạn sở hữu chung cư nếu được áp dụng sẽ tác động tiêu cực đến mục tiêu ưu tiên phát triển nhà chung cư tại các đô thị đặc biệt, đô thị loại 1 và loại 2 nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.
- Tám là phương án 1 của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa quy định rõ chế độ sử dụng đất đối với đất xây dựng khu chung cư là đất sử dụng ổn định lâu dài hay là sử dụng có thời hạn theo thời hạn sở hữu chung cư. Điều này dễ gây nhầm lẫn khái niệm, gây tranh chấp về sau.
Với 8 điểm bất cập trên, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đã đề nghị lựa chọn phương án 2 là nên giữ nguyên quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014, không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư đối với dự án mới, người mua nhà chung cư sẽ được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài, trừ trường hợp cá biệt sở hữu có thời hạn như căn hộ dịch vụ, căn hộ xây để cho thuê…
Ngoài ra, việc xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ gây khó cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, vô hình trung khuyến khích tâm lý mua đất ở.
Theo đó, trong trường hợp đề xuất của Bộ Xây dựng được áp dụng, giá bán ra sẽ phải giảm, bởi từ sở hữu lâu dài sang sở hữu có thời hạn là khoảng cách rất lớn đối với người mua. Suy nghĩ tài sản chỉ có thời hạn 50 năm sẽ khiến người dân giảm mức tiền sẵn sàng mua sản phẩm, họ sẽ không chấp nhận giá như trước kia. Nhưng chủ đầu tư thì vẫn tốn chừng đó tiền để phát triển dự án. Do đó, đề xuất này sẽ bào mòn phần doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp.
Xem thêm: TP.HCM khởi động lại các công trình giao thông trọng điểm, dự án bất động sản nào được hưởng lợi?