質の高い商業用物件の供給不足により、両都市における賃料は前年同期比で3～6％上昇しました。2026年においても、特にホーチミン市では賃料の上昇が続くと予測されています。
JLLベトナムのデータによると、2025年末時点で、ホーチミン市およびハノイにおける主要小売不動産の総供給量は、賃貸可能面積ベースで約133.8万㎡に達しました。これらは立地条件に優れ、管理品質が高く、テナント構成も多様なショッピングセンター群であり、市場全体の水準を牽引する存在となっています。
ホーチミン市では、年間の純吸収面積は約12,000㎡に達し、そのうち2025年第4四半期だけで約8,000㎡を占めており、年末の繁忙期にかけて賃貸需要が大きく伸びたことが示されています。中心エリアは引き続き高級国際ブランドの進出先となっており、新規出店および出店準備中のブランドが相次ぐことで、中心小売軸としての地位を一層強化しています。
中心部以外のエリアでは、ライフスタイル系チェーンの出店拡大が引き続き加速しており、アジア系ブランドの進出も増加しています。また、ファッション分野においては、大規模ショッピングモールでの大型賃貸契約が確認されており、体験型要素を取り入れた小売空間への需要が引き続き堅調であることを示しています。
供給面では、JLLベトナムによると、2025年にホーチミン市で新たに市場へ参入した主要小売プロジェクトは1件のみでした。これにより、市場は拡大よりも再編・再構築の傾向が強まっています。中心エリアの空室率は前年同期比で上昇したものの、前四半期比では低下しており、良好な吸収力を示しています。一方、中心部以外のエリアでは引き続き高い稼働率を維持しており、空室率は低水準で推移しています。
中心エリアにおける1階の総募集賃料は平均235.9 USD／㎡／月に達しているのに対し、中心部周辺エリアでは約66 USD／㎡／月となっています。ハノイでは、JLLベトナムによると、2025年第4四半期における純吸収面積は約3,400㎡となり、その大部分は中心部以外のエリアからの需要によるものでした。年間全体では、大規模ショッピングセンター1件が改修のため一時閉鎖した影響を除外すると、純吸収面積は約5,000㎡に達しています。
新規賃貸活動は、アジア系小売チェーンおよびエンターテインメント、ライフスタイル型業態を中心に展開しています。大規模ショッピングセンターへの新規ブランドの進出も見られ、特に新都市エリアや人口密集地域において、体験型空間への需要が引き続き拡大していることを示しています。CBREベトナムも、ハノイおよびホーチミン市における賃貸商業スペース市場は引き続き良好な状況にあると評価しています。CBREの調査によると、中心エリアの空室率は過去最低水準となっており、ハノイでは1.7％、ホーチミン市では3.4％を記録しています。中心部以外のエリアにおいても、空室率はホーチミン市で5.8％、ハノイでは最大でも10.0％にとどまっています。
2026年においても、特にホーチミン市では賃料の上昇が継続すると予測されています。
CBREベトナムによると、2026年におけるホーチミン市の新規小売スペース供給は極めて限定的であり、旧1区に位置する一つの分譲マンションの低層商業区画から供給される約15,000㎡にとどまる見込みです。
CBREベトナムによると、これまで国内向けの製造・加工に注力してきたイメージが強かったベトナムですが、2025年には、Coolmate、Yody、An Phuoc、Biti’s、L Seoul、Three O Clock などの国内企業が、ブランド価値の構築および海外市場への展開に積極的に取り組む動きがより明確に見られました。
飲食、ファッション、ジュエリー、エンターテインメント分野は、若年層の消費者層を主なターゲットとすることで、引き続き市場を牽引しています。
CBREベトナムのリサーチ＆コンサルティング部門ディレクターであるタイン・ファム氏によると、市場ではマルチブランド（多ブランド）型モデルの成長が顕著となっており、店舗規模の大型化に加え、顧客体験の高度なパーソナライズが進んでいます。代表的な事例としては、Union Square内のRue Miche、ビンコム・ドンコイのThe New Playground、ホーチミン市の11 Garmentory、ハノイのThe Raw Compoundなどが挙げられます。
また、体験型コンテンツや新しいエンターテインメント業態を提供する空間が、商業施設内で占める面積を拡大しています。具体例としては、Thiso モールの「Meta Show」、ビンコム・タオ・ディエンおよびCrescent モールの「Lava Planet」、Van Hanh モールの「Cinesphere」、ギガ・モールの「12D＋没入型テクノロジー＆アート複合施設」などが挙げられます。
「各ブランドは、コミュニティへのメッセージ発信やESGの実践に注力しています。ブランドを持続可能な価値と結び付けることは、もはや選択肢ではなく、社会的・環境的責任を購買判断の重要な基準とする若年世代の消費者を獲得するための中核戦略となっています」と、CBREの専門家は評価しています。