2023 年1月~9 月のベトナム不動産
ダット・サン・サービスの 2023 年第 3 四半期および 9 か月間の ベトナム不動産 市場調査レポートによると、前年同時期と比較して、2023 年最初の 9 か月間の市場は引き続き新規供給が不足していますが、吸収率は十分に改善しておらず、平均20%程度となっています。
不動産市場の回復政策は、市場回復を促進する上で明確な効果を上げていません。国内および世界の経済状況は不動産市場に悪影響を及ぼしており、市場の信頼は完全には回復されてません。
市場の明るい点は、預金金利が2020年以来の最低水準に低下したことで、その結果、新規貸付の金利も2022年初頭と同等の水準まで引き下げられた点です。また、市場全体の全体的な吸収率は危機前の同時期(市場全体の平均約20%)と比較するとまだ低いものの、2023 年の吸収率は四半期ごとに回復しており、第 2 四半期は第 1 四半期よりも増加、第 3 四半期は第 2 四半期よりも増加しています。
マンション価格は年間平均2~3%増加
住宅用不動産セグメントにおいて、2023 年第 3 四半期には、主要供給の約 90% が既存のプロジェクトから来ていることが分かりました。総一次供給(既存供給と新規供給を含む)は約38,000商品であり、そのうち北部が約14,000商品、中部が約3,300商品、南部が約17,500商品、西部が約2,600商品を市場に供給しています。
ハノイと近隣の省では、一次供給は主にハノイのアパートタイプに焦点を当てており、ビンホームズ・オーシャン・パーク、ビンホームズ・スマート・シティなどの大規模プロジェクトや既存プロジェクトからの供給に焦点を当てています。
北部は南部に比べて低層建物の供給が比較的安定しています;現在の供給は主にクアンニンのフンイェンで、ビンホームズ・ゴールデン・アベニューに集中しています。2023 年第 3 四半期の北部地域全体の一次供給に対して計算される吸収率は約 15 ~ 20% と予想されます。
2023 年の第 3 四半期だけでも、ハノイでは約 1,500 戸のアパートが新規供給されていますが、前年より 66% 減少しています;アパートの平均一次販売価格は4,300万~5,800万/㎡で、前年比3~5%上昇;吸収率は約20%です。
中部市場のアパートの平均販売価格は2,600万~1億/㎡、四半期ごとに2~3%上昇し、タウンハウスの販売価格は3,800万~1億2,000万/㎡で、四半期ごとに大きな変動はありません。ヴィラの平均販売価格は 4,500 万~2 億/㎡で、四半期ごとに大きな変動はありません。ショップハウスの平均販売価格は 6,000 万~2 億/㎡で、四半期ごとに大きな変動はありません。土地の平均販売価格は1,300万~5,200万/㎡の範囲で四半期ごとに大きな変動はありません。2023 年第 3 四半期における中部地域全体の一次供給に対して計算された吸収率は約 10%。中部地域における良い兆候は、新たに販売されたプロジェクトの吸収率が地域市場平均 (20% ~ 25%) よりも高いことです。
南部不動産市場(ホーチミン市および近隣の省)は、2023 年の最初の 9 か月間でも引き続き一次供給を引き上げています。ホーチミン市とビンズオンでのアパート供給は、アパートバスケットの一次供給の 97.3%、地域全体のバスケットの中で65.7%を占めています。
ホーチミン市の2023年第3四半期の不動産市場は、新規アパート供給数が約4,000商品に達し、前年同期比で74%増加しました。アパートの平均販売価格は6,000万~8,000万/㎡で、前年より2~3%上昇しています。このうちアパートの吸収率は約22%に達しました。2023 年第 3 四半期のホーチミン市全域および近隣の省の一次供給に対して計算された吸収率は約 15 ~ 20% と予想されます。特に、ホーチミン市の吸収率は他の近隣の省よりも高いです(平均で 22% 以上と推定)。
ホーチミン市の隣接地区(ビンズオン、ドンナイ、ロンアン)では、アパートの平均販売価格は2,700万〜4,300万/㎡で、四半期ごとに大きな変動はありません。タウンハウスの販売価格は 2,500 万から 9,100 万 /㎡ で、四半期ごとに大きな変動はありません。ヴィラの平均販売価格は6,000万~1億3,000万/㎡で、四半期ごとに5~8%上昇しています。 ショップハウスの平均販売価格は 3,000 万から 1 億 4,300 万/㎡の範囲で、四半期ごとに大きな変動はありません。土地の平均販売価格は1,500万~5,500万/㎡で、四半期ごとに大きな変動はありません。
前期とは異なり、2023 年の第 3 四半期末までに、市場では売りに出されている新しい不動産商品の大幅な値下げは見られなくなり、新しい一次供給の販売価格も2~5%程度、若干上昇し始めています。
市場は 2024 年第 2 四半期から回復する見込み
DXS-FERIの予測によると、ベトナム不動産市場は不況の最終段階に近づいており、市場はほぼ底を打っています。しかし、DXS-FERIは、ベトナム不動産の新たな成長サイクルはV字型のチャートではなく、U字型のチャートに沿って回復・成長すると予測しています。
ダット・サン・サービス不動産金融経済研究所のファム・アイン・コイ博士・所長は、2023年の第4四半期に不動産市場は徐々に盛り上がるだろうと述べました。
Dat Xanh Services đưa ra ba kịch bản cho thị trường bất động sản quý 4/2023:
ダット・サン・サービスは、2023 年第 4 四半期の不動産市場について 3 つのシナリオを提供しています:
- 理想的なシナリオ: 供給は 20 ~ 30% 減少します;金利は10~12%未満、販売価格はわずかに上昇、吸収率は40~50%。
- 期待されるシナリオ: 供給は 30 ~ 50% 減少します;販売価格は横ばい、金利は11~13%、吸収率は20%。
- 困難なシナリオ: 供給は 50 ~ 60% 以上減少します;販売価格は 20% 引き下げられ、金利 14% を超えると吸収率 は10%。
2024 年の第 2 四半期までに市場は回復し始め、2025 年からは明らかに成長するでしょう。
回復はハノイ、ホーチミン、ビンズオン、カントーなどの大都市部の住宅市場への投資から始まり、近隣の衛星都市でも徐々に回復すると予想されます。
主な見通しは、FRBが10回連続利上げ後に利上げを停止し、市場に前向きな期待をもたらしたことにあります;製造工場は、ベトナムやメキシコなど、より有利な市場に移行する傾向が続いています;国立銀行は営業金利を引き下げ、商業銀行は貸出金利を引き下げ、景気回復に対する市場の信頼にプラスの影響を与えます。
ソース: VnEconomy
参考: ホーチミン市鉄道都市管理委員会は、地下鉄1号線ベンタイン~スオイティエン間の全線試運転を企画した