“Hợp tác đầu tư bất động sản” hay “chia nhỏ giá trị bất động sản” đã và đang trở thành xư hướng nổi bật. Với mô hình này, quyền lựa chọn kênh đầu tư trở nên công bằng hơn cho số đông khách hàng thay vì là cuộc chơi của một bộ phận riêng biệt.
Mô hình này xuất phát từ việc bất động sản được xem là kênh đầu tư vàng ròng nhưng thời gian qua nguồn cung lại giới hạn, trong khi nhu cầu tăng liên tục. Để vượt qua rào cản nguồn vốn, giới đầu tư quốc tế đã sáng tạo ra giải pháp “chia nhỏ” giá trị bất động sản giúp nhiều người có thể chung sức đầu tư và tiếp cận kênh sinh lời này dễ dàng hơn. Ý tưởng này được hiện thực hoá bằng các hình thức Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) đang rất phát triển.
Xem thêm: Đầu tư Fantasy Home: “Cửa sáng” đầu tư sinh lời hấp dẫn
Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) xuất hiện từ những năm 1960 và đã có mặt tại nhiều quốc gia trên thế giới. Đầu tiên được hình thành tại Mỹ và dần phổ biến trên toàn cầu. Tuy là người học hỏi mô hình, nhưng Châu Á lại đang cho thấy sự tương thích lý tưởng với kênh đầu tư này, thể hiện ở tốc độ phát triển thần tốc các REIT tại Nhật Bản, Singapore, HongKong…
Theo Báo cáo về thị trường REIT tại châu Á 2021-2022 do Cushman & Wakefield phát hành, tính đến cuối năm 2021, tại châu Á có 198 quỹ REIT với tổng giá trị thị trường là 304,1 tỷ USD.
Nhật Bản là quốc gia sở hữu các REIT quy mô lớn nhất châu lục và thứ 2 toàn cầu với tổng giá trị thị trường là 147,8 tỷ USD, tăng 18% so với năm 2020. Theo Cushman & Wakefield, những lợi ích mà REIT mang lại cho thị trường Nhật Bản đã vượt qua kỳ vọng ban đầu, bao gồm tính minh bạch, thanh khoản cao và chuyên nghiệp hoá… Hiện, Nhật Bản có các bất động sản trị giá 192 nghìn tỷ yên (1,7 nghìn tỷ USD) đang được quản lý bởi các tổ chức hợp tác đầu tư. Đây được xem là khoản đầu tư “rủi ro thấp, lợi nhuận cao” khi so sánh với các kênh đầu tư truyền thống.
Thị trường REIT thứ 2 châu Á là Singapore với tổng giá trị xấp xỉ 85,3 tỷ USD. Vị trí thứ 3 thuộc về Hong Kong với tổng giá trị thị trường khoảng 30,1 tỷ USD vào cuối năm 2021.
Theo tờ Business Insider, phương án đầu tư này trở thành lựa chọn tốt cho hầu hết mọi người. Chuyên gia tài chính Riley Poppy thuộc Ignite Financial Planning (Seattle) nhận định: “Đây là một cách hiệu quả về vốn để tham gia thị trường bất động sản và giúp đa dạng hóa danh mục đầu tư”.
Trong khi đó, chuyên gia tài chính Jovan Johnson thuộc Piece of Wealth Financial Planning cho biết: “Đây là cách hưởng lợi từ bất động sản mà không có thêm rủi ro và chi phí phát sinh (trong quá trình quản lý tài sản)”.
Tại Việt Nam, sự tồn tại và phát triển của quỹ REIT hay hình thức hợp tác đầu tư bất động sản được đánh giá còn khá hạn chế.
Theo các chuyên gia, bất động sản cần nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn nhưng hiện tại thị trường Việt Nam lại phụ thuộc vào hai dòng vốn chính là tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động trước từ người mua. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả doanh nghiệp và ngân hàng nên cần phải có nhiều quỹ đầu tư bất động sản hơn để giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững.
Theo Bộ Tài chính, tại Việt Nam, về cơ bản đã có căn cứ pháp lý để các quỹ REIT có thể thành lập và hoạt động. Tuy nhiên, trên thực tế việc phát triển quỹ REIT ở Việt Nam thời gian qua còn nhiều hạn chế, chưa tương xứng với quy mô, kỳ vọng của thị trường. REIT ở Việt Nam chưa nhiều, chủ yếu là các quỹ được thành lập ở nước ngoài và tham gia đầu tư vào dự án bất động sản ở Việt Nam.
Gần đây nhất, sự ra đời của VMI SJC (CTCP Quản lý và Đầu tư Bất động sản VMI) do ông Phạm Nhật Vượng là cổ đông chính, cũng khiến nhiều người liên tưởng đến cách thức huy động vốn của REIT.
Là mô hình có nhiều điểm tương đồng với REIT nhưng VMI JSC được cải tiến để phù hợp hơn với nhu cầu nhà đầu tư Việt, với vốn điều lệ 18.000 tỉ đồng (tỷ phú Phạm Nhật Vượng giữ 90% cổ phần) VMI JSC được kì vọng đem lại thay đổi tích cực cho thị trường bất động sản.
VMI JSC sẽ mua các bất động sản thấp tầng Vinhomes và chia nhỏ mỗi bất động sản thành 200 phần (được gọi là các suất đầu tư Fantasy Home). Thông qua giỏ hàng hiện tại của VMI, nhà đầu tư chỉ cần số vốn từ 38 triệu đồng là đã có thể sở hữu một suất đầu tư tại Vinhomes Ocean Park 3 – The Crown hoặc từ 90 triệu đồng/suất với phân khu The Manhattan (Vinhomes Grand Park).
Nhà đầu tư hợp tác với VMI JSC sẽ được công ty chứng nhận quyền tài sản và được phân chia lợi nhuận phát sinh từ quyền tài sản này tương ứng với tỷ lệ đầu tư.
Khác với REIT, nhà đầu tư hợp tác cùng VMI JSC sẽ được toàn quyền quyết định chọn căn, bán hoặc giữ căn. Sau 18 tháng, nếu nhà đầu tư có nhu cầu mà chưa chuyển nhượng được suất đầu tư, VMI JSC sẽ mua lại với cam kết lợi nhuận là 7,5%/năm cho các nhà đầu tư tiên phong và 6,5%/năm cho các nhà đầu tư còn lại.
Có thể nói, trong bối cảnh các ngân hàng hết room cho vay tín dụng, trái phiếu gặp khó thì hình thức đầu tư này được coi là sáng kiến khi bắt nguồn từ việc học các cái hay ở thị trường quốc tế và mang về ứng dụng tại Việt Nam.
Với việc tạo suất đầu tư vừa sức Fantasy Home, VMI không chỉ đem về lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư vốn nhỏ mà còn giúp quản lý, khai thác và thúc đẩy phát triển tiềm năng của các BĐS, tạo giá trị thực ngày càng cao cho các BĐS thương hiệu Vinhomes.
Theo các chuyên gia, so với mặt bằng chung thì mô hình hợp tác đầu tư bất động sản của VMI JSC đang là phương án khả quan, tiềm năng cao và hạn chế được nhiều rủi ro. Đây là kênh đầu tư đáng cân nhắc cho các người vốn nhỏ hoặc ít kinh nghiệm thị trường.