ベトナムの不動産は、社会、政治的状況が安定しているため外国人投資家にとって非常に魅力的であると言われています。更にベトナム経済は引き続き成長軌道に乗っているため、将来の収益性で大きな可能性を秘めているだけでなく、過去の実績としても多くの投資家に確かな数字を残しています。
近年では新型コロナによる影響が大きく、更に世界的な景気後退、為替レートの差異、政府の信用引き締め政策がベトナム経済に多くの影響をもたらしました。しかしながら、2022年からはベトナムの不動産市場は明らかに変化し始めました。
実際の数字で見るベトナム不動産の利益 – 賃貸によるキャッシュフロー
2022 年は、賃貸による収益が非常に伸びております。
専門サイト batdongsan.com.vn の統計によると、ハノイの賃貸物件の需要は、2022 年1月～3月と4月～6月を比較して58%増加しました。ホーチミンでの需要は 70% 増加しました。
2022 年7月～9月の賃貸需要を前年度と比較してみると、ハノイでは約 13% の増加、ホーチミンでは 24%の 増加となりました。需要だけでなく、賃料も両方の都市で上がっており、前年度比で 12% ～ 16% 上昇しております。
図1：ベトナムの賃貸価格は継続的に上昇しており、オーナー様が得た不動産収益
図1：ベトナムの賃貸価格は継続的に上昇しており、オーナー様が得た不動産収益VietnamGroove の調査によると、Vinhomes Grand Park 市街地では、2019 年に約 900,000,000 VND (約500万円)の価格でワンルームマンションが売りに出されました。2022 年 11 月時点での賃貸価格は約 84,000,000 VND/年 (約 47万円)。よって、利回りは 9.3%/年に相当します。
ベトナム不動産での一番の狙いはキャピタルゲインですが、インカムゲインも十分に見込むことができます。
市場成長の速さから高まるベトナム不動産の価値
ベトナムの不動産は、2020年度以降はコロナの影響で大幅に下がりましたが、中長期で見ると一定の速度で成長してきており、今後も伸び続けると予想されております。コロナが落ち着いた2022年の現在は、海外の投資家も増え、成長率はコロナ前以上に伸びております。
図 2: ベトナムの不動産成長チャート （2005 年～ 2020 年）
図 2: ベトナムの不動産成長チャート （2005 年～ 2020 年）※1. 2007 年～ 2013 年：世界経済危機
※2. 2020 年：Covid-19の影響
Batdongsan.com.vn の調査によると、ホーチミン中心地の不動産価格はわずか 16 年で 21 倍に上昇しました。 2018年から2020年にかけては、ホーチミンとハノイ周辺の不動産価格は毎年10%以上の上昇率となりました。また、具体例を挙げると、2019 年 7 月に販売開始された Vinhomes Grand Park プロジェクトの The Rainbow区画のワンルームマンションは9 億 VND ～(約500万円～)で売りに出されました。2022 年 11 月の現時点では1,400,000,000 VND (約780万円)での価格で転売可能となっております。つまり、キャピタルゲインが4 年間で約＋55％と言うことになります。※年平均は＋ 13.75%。
現在、ベトナムの不動産市場は、多くのベトナム人投資家が資金調達の困難に直面しており、家を購入するためのローンを借りられないことで下降の道を辿っております。逆に言うと、ローンを使わない外国人投資家にとって、ベトナムで良い物件を購入できるチャンスでもあります。
為替変動
今日のように世界経済の変動が激しい時代には、大きな為替変動は十分に起こりうる事です。
弊社VietnamGroove のお客様からの情報では、2020 年、2021 年は日本円の為替レートが高かった (1 円 = 214 VND) ため、日本人投資家は ベトナムの物件購入で最適な選択ができました。しかし2022年になり、ロシア－ウクライナの戦争を皮切りに円安が進み、一番悪い時で1円＝162VNDにも下がったため、オーナー様の何人かはベトナムの物件を早期売却をし、キャピタルゲインを得ただけでなく、為替によって大きな利益を上げました。
図 3: 為替レートで見るベトナムの不動産収益 (インカムゲイン、キャピタルゲインを除く)
図 3: 為替レートで見るベトナムの不動産収益 (インカムゲイン、キャピタルゲインを除く)ベトナム不動産市場の今後の予測
2022 年 11 月 17 日、レ・ヴァン・タン副首相は、地方自治体や企業が不動産プロジェクトを実施する際に生じる困難や障害をより素早くより適切に解決できるよう特別委員会を設立する決定 「1435/QD-TTg」 に署名をしました。
政府の抜本的な介入により、不動産市場は国内外の投資家にとってより安全になったと言われております。少しでも不正を行う企業は排除され、クリーンな企業によってのみ実施／運営できるからです。クリーンで質の高い企業によってプロジェクトを進めることができれば、生じる懸念が減ることにも繋がり、不動産産業はより早く回復し、今後も更なる成長を遂げることでしょう。
今回はベトナムでの不動産投資の過去の具体例を用いて説明をさせて頂きましたが、弊社Vietnam Groove は、日本や国外の投資家様がベトナムの不動産市場をより客観視し、内容少しでも多く把握し、適切なタイミングで適切な投資判断を行うことを望んでおります。
投資アドバイスについては、弊社VietnamGrooveにお問い合わせください。
もっと見る：Vinhomes Grand Park Project
「ベトナム不動産」2022年08月のビンホームズグランドパークの進捗