2025年第1四半期南部ベトナムの不動産市場

2025年第1四半期、ベトナム経済は明るい兆しを見せ、回復基調が鮮明になり、高い成長率を記録し、主要地域へのFDI（海外直接投資）の流入も引き続き活発でした。これは、今後の工業用不動産、衛星都市、そして質の高い労働市場にとって大きなチャンスとなります。

ベトナム経済の概要

2025年第1四半期、ベトナム経済は力強く回復しました。

全国GDP成長率：ベトナムのGDP成長率は前年同期比で6.93%に達しました。
これは非常に前向きな成長率であり、世界的な貿易の減速、インフレ、サプライチェーンの混乱といった要因の影響を受けた時期を経て、経済が明確に回復していることを示しています。
この成長速度は多くの国際機関の予測を上回っており、マクロ経済政策の運営の効果や、生産・輸出・国内消費の改善が反映されています。

2025年第1四半期登録済のFDI総額：全国における登録済のFDI（外国直接投資）総額は109億7,900万ドルに達し、ベトナムが引き続き外国投資家にとって強い魅力を持っていることを示しています。
特に、グローバルなサプライチェーンが東南アジアへとシフトしている状況の中で、その傾向がより一層顕著となっています。

地域別分析

ハノイ：

GRDPは7.35％増加し、高水準かつ安定した成長を示しました。
FDIは14億1,600万米ドルに達し、首都ハノイが引き続きFDI誘致の主要拠点であることを示しています。これは、整備されたインフラ、開かれた政策、大きな市場需要によるものです。

ホーチミン市:

GRDPは7.51％増と、記載された地域の中で最も高い伸びを示し、経済回復における躍進が表れています。
FDIは14億2,500万ドルに達し、全国で最も高い数値となり、南部経済の牽引役としての役割と、外国投資家にとっての主要な投資先であることを再確認する結果となりました。

ビンズオン省:

GRDPは6.74％増で、記載された5地域の中では最も低い成長率ですが、それでも全国平均と比較すると依然として高水準です。
FDIは2億5,100万ドルにとどまり、過去数年と比べて減少傾向にあります。これは、資本が衛星都市へと移動している可能性や、新規登録よりも再投資の傾向が強まっていることが一因と考えられます。

ドンナイ省:

GRDPは6.84％増で、工業分野における生産能力の強さを維持していることがわかります。
FDIは13億5,400万ドルと非常に高く、ホーチミン市に近く、工業インフラが整備されていることで、サプライチェーンにおける戦略的な位置づけが強調されています。

ロンアン省:

GRDPは7.20％増と、ホーチミン市の衛星地域として非常に好調な数字を示しています。
FDIは3億3,200万ドルと安定しており、大規模な工業用地、適正なコスト、都市中心部へのアクセスの良さにより、製造業の投資先として依然として高い魅力を維持しています。

各指標は、ハノイとホーチミン市という2つの主要経済中心地で経済回復が均等に進んでいることを示しており、加えて南部の主要工業地域でも力強い成長が見られます。ロンアン省は高い成長率と安定したFDIを記録し、投資が郊外地域へとシフトする傾向が引き続き強まっていることを示しています。一方で、ビンズオン省はGRDPの成長こそ堅調であるものの、FDI登録額が減少しており、今後の投資誘致力の維持に注視する必要があります。

省・市の統合と不動産への影響

ベトナムにおける省・市統合の背景と動向：
2025年までに、行政単位の統合を経て、ベトナムの省・市は34に減少する見通しです。
これは行政体制における大きな変革であり、主な目的は以下の通りです：

行政機構の簡素化と国家管理の最適化。
計画の整合性確保、法的障壁の撤廃、地域開発戦略の促進。
超都市や省を越えた経済圏の創出により、特に外国投資誘致や不動産開発において競争力の高い地域を形成。

主要な統合グループ（代表例）

ホーチミン市 – ビンズオン省 – バリア＝ブンタウ省

「戦略的な超都市」として位置づけられており、全国規模で経済・港湾・工業の中核拠点となる可能性を秘めています。
高速道路、環状道路、都市鉄道（メトロ）、カイメップ港など、交通インフラが整備されており、工業用不動産、物流、不動産の衛星都市市場の成長を強力に後押しする潜在力があります。

ドンナイ省 – ビンフオック省

「南東部の主要経済圏」として位置づけられ、ロンタイン国際空港、ザウザイ～ファンティエット～リエンクオン高速道路など、インフラ整備が急速に進んでいます。
既存の工業基盤を持つドンナイ省と、広大な開発可能な土地を有する、ビンフオック省の統合により、工業用不動産および専門人材向け住宅市場に大きな弾みがつくと期待されています。

バックニン省 – バックザン省

電子機器やハイテク部品の製造に強みを持ち、「北部の工業中心地」として知られています。
両省の統合により、都市計画の一体化やスマートシティの発展が促進され、ハイテク工業団地における住宅・インフラ需要への対応が可能になります。

タイニン省 – ロンアン省

ホーチミン市の戦略的な衛星地域として、「新たな経済・工業の中心地」の形成を目指しています。
第3・第4環状道路や接続高速道路沿いに多数の工業団地が建設されており、周辺地域の不動産は今後急速な価格上昇の可能性を秘めています。

ダナン市 – クアンナム省

「中部地域の発展エンジン」として位置づけられ、統合により海浜都市空間が拡大し、観光・テクノロジー・教育エリアとの広域連携が促進されます。
今後、リゾート不動産や高級海沿い住宅市場の成長が期待されています。

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マンション市場

マンション市場の概況：

2025年第1四半期における新規マンション供給は、特にホーチミン市で大幅に減少しました。
しかしながら、平均販売価格は引き続き上昇傾向にあり、特にロンアン省などの周辺地域において、長期的な需要が依然として見られます。

ホーチミン市：成長鈍化・吸収率低下

新規供給戸数はわずか80戸で、2024年第4四半期と比べて98％減、2024年第1四半期と比べても72％減となり、大幅な減少を記録しました。これは、新規販売物件の深刻な不足を示しており、その背景には法的手続き、都市計画の課題、あるいはデベロッパーによる慎重な販売戦略があると考えられます。
吸収率はわずか6％で、前四半期比で79％減となり、非常に深刻な数値です。これは、市場の需要が低下しているか、または買い手が価格下落の兆しを待っていることを示しています。
平均販売価格は1㎡あたり60.000.000 VND（約３５万円）で、2024年第4四半期比で1％上昇、前年同期比では12％上昇しました。これは、需要の弱さにもかかわらず、質の高い供給の不足や建設コストの上昇により、価格が依然として高止まりしていることを示しています。

ビンズオン省 – 供給回復が顕著

新規供給は910戸で、2024年第4四半期比で35％減少したものの、前年同期比では126％増と大幅に回復しました。これは、市場が凍結状態から回復しつつあることを示しています。
吸収率は29％で、前四半期からはやや減少しましたが、前年同期比では53％増加し、需要の回復傾向が確認できます。
平均価格は1㎡あたり32.000.000 VND（約１９万円）で、安定的に推移しながらも、4～5％の緩やかな上昇を続けています。

ドンナイ省 – 取引は回復傾向だが、新規供給はなし

新規供給：新規販売物件はゼロ。今四半期には新規プロジェクトの販売がなく、これは都市計画、インフラ整備、法的手続きなどの進展待ちが要因と考えられます。
吸収率は26％で、2024年第4四半期比で86％増、前年同期比では139％増と大きく改善しました。特に手頃な価格帯の物件を中心に、前四半期までの在庫が着実に消化されている兆しが見られます。
平均販売価格：平均価格は1㎡あたり32.000.000 VND（約１９万円）で、1～7％の緩やかな上昇を示しています。これは、ホーチミン市近郊やロンタイン国際空港など新たなインフラに近いプロジェクトの高い魅力を反映しています。

ロンアン省 – 供給と吸収の両方で急成長

新規供給は400戸で、前年同期比で400％増と大幅な伸びを示しています。
吸収率は93％と非常に高く、調査対象の省の中で最も高い数値を記録しました。これは、ロンアン省が手頃な価格帯のマンション市場における新たな「ホットスポット」となっていることを証明しています。
平均販売価格：平均価格は1㎡あたり25.000.000VND（約１５万円）で、対象地域の中では最も低いものの、2024年第4四半期比で10％増、前年同期比では28％増と大幅に上昇。特に、ホーチミン市と隣接するドゥックホアやベンルックなどの地域では、価格上昇の兆しが顕著になっています。

2025年第1四半期のマンション市場は、中心部と周辺地域との間で明確な二極化が見られました。ホーチミン市では、新規供給の制限と低い吸収率により、市場が停滞傾向にあります。
一方で、ロンアン省、ビンズオン省、ドンナイ省といった周辺地域では、取引量・価格ともに回復の兆しが見られています。このような状況下では、投資家は各地域の都市計画、交通インフラの整備状況、法的環境の動向を注視し、適切な戦略を立てる必要があります。

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