ホーチミン市の中心に位置し、都市の「顔」として知られる1区は、極めて高額な不動産市場でありながら、その希少性と将来性の高さから常に注目を集めています。ここでは、1区の不動産市場について、売買や賃貸の動向・注目すべき変化を一緒に見ていきましょう。
第1区の概要
ホーチミン市の中心に位置する1区は、優れた立地条件と発達した交通インフラを兼ね備えています。多数の大型橋梁、東西大通りの一部区間、そしてトゥーティエム・トンネルなどが整備されており、周辺区や衛星都市へのアクセスが非常に便利です。具体的には、1区は以下の地域と接しています：
東側： 旧2区（現在のトゥードゥック市）
西側：第 3区および第5区
南側： ベンゲー運河を挟んで4区
北側： ニエウロック–ティゲー運河を挟んでビンタイン区およびフーニュアン区
第1区は周囲を河川や運河が囲み、ホーチミン市とメコンデルタ地方各省との物流・輸送の要衝として重要な役割を果たしています。また、不動産市場においても、開放的で涼やかなリバービューという立地的な魅力を享受できるため、この地域の住宅・土地の価値を高める重要な要素となっています。
自然面積の観点から見ると、1区はホーチミン市に属する22の区・郡・市の中で第9位 の広さを持ちます。ただし、2区（現在のトゥードゥック市）と比べると、1区の面積は およそ7分の1 に過ぎませんが、人口密度はその6倍以上 に達しています。また、1区はホーチミン市およびベトナム全体の行政・政治の中心地でもあり、市および中央政府に属する 100を超える機関・部局 がこのエリアに集約されています。
インフラと開発計画
2021年〜2030年の第1区空間開発方針によると、第1区はホーチミン市およびベトナム全体の都市の顔（シンボル）として位置づけられており、この期間中に多数の高層建築物・ランドマーク的プロジェクトが集中的に整備される地域とされています。
1区の主な機能エリアは、以下のように区分・計画されています
● 商業・サービスセンターおよび国際金融・取引拠点エリア
位置: レー・タン・トン通りからトン・ドゥック・タン通り、グエン・ティ・ミン・カイ通り、グエン・ティ・ギア通り、グエン・タイ・ホック通りにかけて。
中心軸: グエン・フエ– レー・ロイ – ハム・ギー – ドン・コイ の各大通り沿いに集中。特徴: 高級商業施設、オフィスビル、ホテル、国際金融機関が集まるエリアで、ホーチミン市の「国際ビジネス・商業の中心」として機能しています。
● 行政センター・公共施設エリア（市および区レベル）
位置: レー・タン・トン通りからディエン・ビエン・フー通りにかけての地域。
特徴: 市役所をはじめとする主要な行政機関が集中し、
外国の大使館・領事館も主にレー・ズアン通り沿いに所在しています。
機能: 政治・行政・外交活動の中核エリア。
● 住宅地区：3つの主要な分区に分かれています
第1区：タンディン坊、ダーカオ坊。
第2区：カウオンラン坊、コーザン坊、カウコー坊。
第3区：ファムグーラオ坊、グエンクーチン坊。
第1区は、早い段階からインフラ整備、交通網、給排水システムなどの建設および改修に重点的な投資を受けてきたため、現在では市内で最も高い完成度を誇る地域となっています。現在もなお、同区内では以下のような重要なインフラ・交通関連の計画・プロジェクトが引き続き進行中です。
● メトロ各路線：第1号線（ベンタン～スイティエン）、第3A号線（ベンタン～タンキエン）、および第3B号線（コンホア六叉路～ヒエップビンフオック）などが含まれます。
● バソン橋（トゥーティエム2橋）：第1区とトゥードゥック市を結ぶ橋で、2022年4月に完成しました。市の新たなシンボル的建造物の一つとして、バソン橋は新都市区トゥーティエムとホーチミン市中心部を結ぶ重要な役割を担い、サイゴン橋やサイゴン川トンネルへの交通負担を軽減しています。
● ヴォーヴァンキエット並行道路：全長615メートル、幅7メートルの道路で、タウフー運河沿いのカルメット橋の下を通り、グエンタイホック通りとパストゥール通りを結びます。
この並行道路は、市中心部への車両流入が多いヴォーヴァンキエット通りとキーコン通りの交差点における渋滞や交通安全問題を解決するために整備されました。
●トゥーティエム・トンネル：全長約1,500メートルで、第1区とトゥーティエム半島（トゥードゥック市）を結び、東西大通りプロジェクトの最重要項目です。これはベトナム初の河川横断トンネルであり、2011年に完成しました。サイゴン川の両岸をつなぐという長年の夢を実現し、地域発展の礎となりました。
第1区の不動産は、長い間、経済的に余裕のあるベトナム人顧客にとって「ステータスの象徴」や「一流の尺度」とみなされてきました。
南部地域で最も不動産価格が高いエリアの一つであるにもかかわらず、ホーチミン市第1区は、依然として多くの人々が新規プロジェクトを熱心に探し求め、自身の価値ある資産コレクションに加えようとする場所となっています。
2024年第3四半期において、ホーチミン市のマンション市場は、引き続き東部および南部エリアに偏っています。これは、これらの地域にまだ豊富な開発用地が残っているという利点によるものです。
この動きは、都心部における開発用地の希少化を如実に示すものです。
将来的には、中心部の土地がほとんど残っていないうえに、中心区での新しい高層プロジェクト建設が制限されることから、都心部――特に第1区――で販売される新規プロジェクトの数はさらに希少になると見込まれます。
希少性という要因から、中心エリアの不動産価格は絶えず上昇し続けています。
国内外の複数の不動産市場調査機関が最近発表した報告によると、ベトナムにおける高級～超高級マンションの平均販売価格は1㎡あたり10,000〜15,000米ドルの範囲にあり、これによりベトナムは東南アジア地域における主要なラグジュアリー不動産市場の一つとなっています。
第1区不動産販売価格の変動
Batdongsan.com.vn のビッグデータによると、2018年から2022年の5年間で、第1区の不動産販売価格はすべての種類・セグメントで上昇しました。立地の優位性、整備された都市計画、そして供給の希少性といった要因により、第1区の不動産市場は常に高い熱気を維持しており、地価水準も急速に上昇していることが明らかです。
新規供給の不足の影響により、ヴィラ（邸宅）およびマンションの価格が最も速い上昇率を記録しました。
- 第1区のヴィラ販売価格は、2018年には平均1㎡あたり 341,000,000 VND（約２００万円） でしたが、2022年には 約2倍の698,000,000 VND（約４１０万円）/㎡ に上昇しました。
- 第1区のマンション平均販売価格も、1㎡あたり87,000,000 VND（約５１万円）から150,000,000 VND（約８８万円）へと上昇し、約72.4％の増加となりました。
- その他の不動産タイプでは、上昇ペースはやや緩やかではあるものの、タウンハウス（商業併用住宅）＋16.4％、一戸建て住宅＋17.1％ の伸びを記録しています。
- さらに注目すべき点は、新型コロナウイルス流行のピーク時や2022年第3四半期以降の不動産市場の低迷期でさえ、第1区の不動産価格は他地域ほど大きな影響を受けず、安定的な価格水準を維持したということです。
- インフラ整備のスピードと強力なFDI（外国直接投資）の流入により、第1区は、ベトナムの都市化の波を先取りしたい国際投資家にとって戦略的な投資拠点となっています。
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