2024年の不動産市場の背景

bat dong san viet nam

歴史的展望

住宅市場崩壊の記憶(2009~2013年)

ベトナムでは2008年から2009年の世界金融危機の後、長期にわたる住宅危機が続いていた。不動産価格は大幅に下落、政府は混乱し、銀行は破綻し、経済は急速に減速した。

銀行ローンの 10 件に 1 件が支払いを停止し、銀行システムは本当に崩壊しました。

需要を促進するために政府は2013年に不動産市場に14億ドルの景気刺激策を提供、開発業者に厳しい財務要件を課し、80億ドルの不良債権を買い取りました。中銀は借り換え金利と割引率を数回引き下げ、Vietinbankを通じて住宅購入者に5兆ベトナムドン(1億9,670万米ドル)の融資を提供した。これらの対策は時間の経過とともに成功を収めてきています。

         

社会経済的背景

前向きな変化をもたらす住宅・土地・不動産法の改正。

ベトナムは9年前に外国人に不動産購入の門戸を開放しました。 2015年7月1日より施行された住宅法(住宅法第65/2014/QH13)により、外国人にベトナムビザが付与され、外資系投資ファンド、銀行、ベトナムの支店、外資系企業の駐在員事務所も住宅不動産を購入できるようになりました。外国人はアパートや別荘やコンドミニアムなどの土地に付随する不動産を含むあらゆる種類の不動産を所有できるようになりました。外国人が所有する不動産は転貸、相続、抵当に入れることができます。

さらに、ベトナム国籍を保持する在外ベトナム人は本国人同様に扱われ、自分の名前で無制限の不動産を所有することが認められています。推定で、世界中の400万人の在外ベトナム人のうち約70%が依然として元の国籍を保持しています。

外国人の場合、住宅所有期間は30年ですが、延長することも可能です。新しい法律は外国人が区または地区レベルの行政区域内のアパートの30%を超える所有、または350以上の住宅およびアパートを所有することを制限しています。

住宅法施行に関する詳細なガイダンス(政令 99 号)が 2015 年 12 月 10 日に発効されました。政令 99 号によれば、以下の条件を満たす限り、外国人はベトナムで住宅を所有することが許可されます。

  • 外国人の有効なパスポートにはベトナム入国管理局の入国スタンプが押されている。
  • ベトナムの外交使節団、外国領事館および国際機関の代表機関に適用される優先権の権利および免除に関する条例に基づいて外交特権または免除を享受する人々のグループに属していない。

 

2016 年 8 月 15 日、住宅法を指導する建設省の通達 19/2016/TT-BXD (通達 19) および政令 No. 99/2015/ND-CP が発効されました。商業住宅プロジェクト(別荘やタウンハウスを含む)の個人住宅については、外国人は特定プロジェクトの個人住宅総数の 10% までを所有することが認められます。

このような発展にもかかわらず、ベトナムの土地、住宅、不動産に関する法律はいくつかの矛盾した規制のため、依然として非常に複雑で混乱を招くものであると一般の人々に考えられています。この問題に対処し、外国投資を促進するために政府は昨年、土地法と関連する住宅法を改正しました。改正法は2023年11月に可決され、施行は2025年1月1日となります。

CBREベトナムのダン・フオン・ハン氏は「2014 年住宅法および 2014 年不動産業法によれば、外国人はベトナムで土地使用権に付随するアパートや民家を含む住宅を購入し、所有する権利を有します。改正住宅法の改正案は、ベトナムで不動産を購入したい外国人のための統一された厳格な法的枠組みを確保するために必要であると考えられる」と述べた。

現在ベトナムには10万人以上の外国人が住んでおり、3年前の約8万3,500人から増加している。移民のほとんどは中国、韓国、日本、台湾、米国。ハノイ、ホーチミン市、ダナン、ニャチャンなどの大都市に集中しています。

 

建設省住宅・不動産市場管理局長のホアン・ハイ氏によると、2023年までにベトナムでは3,053人の外国人が主にアパートを中心に住宅を購入しており、さらにベトナム人約400万人が国内外を含めて家を購入しているという。