Hà Nội là thủ đô của Việt Nam và là trung tâm kinh tế – chính trị của cả nước. Vào tháng 8/2008, diện tích của Hà Nội được mở rộng gấp 3,5 lần bằng việc sáp nhập toàn bộ tỉnh Hà Tây cũ, huyện Mê Linh (tỉnh Vĩnh Phúc) và 4 xã Đông Xuân, Tiến Xuân, Yên Bình, Yên Trung của huyện Lương Sơn (tỉnh Hoà Bình).
Việc mở rộng diện tích giúp thị trường bất động sản Hà Nội có thêm không gian để phát triển, tạo bước ngoặt giãn dân, dịch chuyển của mô hình nhà ở và tăng độ cạnh tranh.
Có thể nói, trước năm 2008, mô hình khu đô thị ở Hà Nội còn khá mới mẻ. Đa phần người dân Hà Nội khi đó sống ở nhà thổ cư, mặt phố hay trong ngõ. Thị trường mới có một số khu đô thị được hình thành như Linh Đàm, Trung Hòa – Nhân Chính, Mỹ Đình – Mễ Trì, The Manor.
Nhưng ngay sau khi được mở rộng, mô hình khu đô thị mới bắt đầu nở rộ. Hàng loạt khu đô thị hiện đại dần hình thành. Như ở phía Tây có khu đô thị Mỹ Đình, Xuân Phương (Nam Từ Liêm), Mỗ Lao, Văn Quán (Hà Đông), Geleximco (Hoài Đức) hoặc phía Đông là khu đô thị Việt Hưng, Vinhomes Riverside (Long Biên), phía Nam với khu đô thị Linh Đàm, Gamuda (Hoàng Mai) và ở phía Bắc là khu đô thị Ciputra, Tây Hồ Tây (Hồ Tây).
Những khu vực từng được coi là vùng ven xa xôi như Hoài Đức hiện có nhiều dự án quy mô hàng trăm ha, thu hút hàng chục nghìn cư dân về sống. Khu vực Hà Đông cũng thành một đô thị nhỏ, đông dân cư với nhiều dự án bất động sản, đặc biệt dọc tuyến đường sắt đô thị số 2. Trước đây, các tòa nhà văn phòng chỉ tập trung ở quận Hoàn Kiếm, nay đã dịch chuyển ra khu vực Cầu Giấy, Nam Từ Liêm. Những cuộc dịch chuyển về phía Bắc và phía Đông thành phố cũng đang dần định hình.
Ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội quy hoạch Việt Nam, nhìn nhận việc mở rộng thủ đô đã tạo không gian cho phát triển kinh tế, thúc đẩy hạ tầng đô thị và giãn dân cư. Một số khu vực mới hình thành đã tái định nghĩa “trung tâm thành phố”, kéo theo sự dịch chuyển của nhiều chủ đầu tư lớn với loạt dự án nhà ở cao tầng, thấp tầng, văn phòng.
Theo đại diện CBRE, “trung tâm Hà Nội” đã không còn chỉ ở các quận như Hoàn Kiếm, Ba Đình hay các quận nội đô cũ mà mở rộng đến Vành đai 3, với các quận như Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Tây Hồ.
Xem thêm: Hà Nội đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, cú huých cho thị trường bất động sản
Bất động sản Hà Nội cũng thay đổi về thành phần tham gia, thay vì chỉ dịch chuyển về không gian. Trước năm 2008, chủ đầu tư dự án chủ yếu là doanh nghiệp vốn nhà nước, xuất thân từ công ty xây dựng. Sự kiện Hà Nội mở rộng là dấu mốc gia nhập thị trường của một loạt chủ đầu tư tư nhân đa dạng về quy mô và phân khúc. Thậm chí hàng chục chủ đầu tư tay ngang hoặc mới thành lập cũng vào “đường đua”.
Sự dịch chuyển về quy mô và mức độ cạnh tranh mang đến cho thị trường một giai đoạn biến động mạnh về nguồn cung và giá bán ở cả 2 phân khúc chủ đạo là căn hộ cũng như nhà liền thổ. Tính đến giữa năm nay, luỹ kế nguồn cung nhà ở (gồm cả căn hộ và nhà đất) nằm trong các khu đô thị tăng gấp gần 6,7 lần so với năm 2008, đạt 396.000 sản phẩm.
Phía Tây Hà Nội là nơi diện tích “nở” nhiều hơn sau mở rộng – cũng là khu vực ghi nhận những biến động mạnh nhất. Kể từ khi sáp nhập, theo CBRE, các quận trung tâm phía Tây Hà Nội (Thanh Xuân, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hà Đông), nguồn cung căn hộ tăng mạnh nhất, chiếm tỷ trọng hơn 53%, với trên 184.000 căn hộ, tính lũy kế đến quý II/2023, tức tăng gấp gần 5 lần.
Chung cư tại các quận, huyện phía Tây mở rộng (gồm Hoài Đức, Đan Phượng, Thạch Thất, Quốc Oai, Chương Mỹ) từ không có căn hộ nào đã tăng lên hơn 9.000 căn, tính đến giữa năm nay.
Ở các khu vực khác, nguồn cung cũng tiếp tục tăng trưởng theo cấp số nhân. Lượng căn hộ tại khu vực phía Đông có xu hướng tăng mạnh gần đây nhưng nếu chỉ tính riêng địa bàn Hà Nội (không tính khu vực Hưng Yên với các dự án như Vinhomes Ocean Park, Ecopark), nguồn cung phía Tây vẫn giữ vị trí quán quân.
Xét về mức độ biến động của giá bán, chung cư tại Hà Đông và Long Biên tăng giá mạnh nhất 15 năm qua. Năm 2008, căn hộ tại Long Biên có giá bình quân khoảng 11 triệu đồng mỗi m2, đến nay đã tăng gần 155% lên 28 triệu đồng mỗi m2. Còn căn hộ tại Hà Đông hiện bình quân 28 triệu đồng mỗi m2, tăng 100%.
CBRE ước tính giá bán chung cư thứ cấp bình quân toàn thị trường Hà Nội trong 15 năm qua tăng gần 57% so với năm 2008, hiện vào khoảng 33 triệu đồng mỗi m2 (chưa bao gồm VAT).
Nhà đất cũng là phân khúc chủ đạo tác động đến bức tranh bất động sản kể từ khi Hà Nội được mở rộng. Tương tự căn hộ, phân khúc này cũng chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ về phía Tây. Đến hết nửa 2023, 5 quận phía Tây có gần 16.000 sản phẩm nhà liền thổ trong các dự án, gấp 2 lần nguồn cung của 15 năm trước. Nếu tính 5 huyện phía Tây mở rộng, sản phẩm nhà đất tăng 6 lần. Cả hai khu vực này chiếm 62% tổng nguồn cung toàn thị trường Hà Nội.
Một số quận cũng có nguồn cung tăng trưởng nhanh trong những năm gần đây như Long Biên, Hoàng Mai, Gia Lâm.
Giá bình quân các sản phẩm nhà đất dự án trên thị trường thứ cấp toàn thành phố tăng 175% so với 2008, lên mức 154 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, cùng với xu hướng nở rộ các sản phẩm thấp tầng về phía Đông trong khoảng 5 năm gần đây, Gia Lâm là huyện có mức độ tăng giá mạnh nhất với hơn 916%. Năm 2008, bình quân mỗi m2 nhà đất tại Gia Lâm khoảng 12 triệu đồng thì nay đã lên tới 122 triệu đồng. Tại Long Biên, giá nhà đất quý II/2023 vào khoảng 145 triệu đồng mỗi m2, tăng xấp xỉ 340% so với 15 năm trước.
Trong đó, ba quận đang có đơn giá trên 200 triệu đồng một m2 gồm Cầu Giấy (260 triệu đồng), Tây Hồ (233 triệu đồng) và Hai Bà Trưng (209 triệu đồng). Giá nhà đất khu vực Nam, Bắc Từ Liêm tiệm cận 190 triệu đồng mỗi m2.
Nguồn: VNExpress
Xem thêm: Vinhomes Ocean Park